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楼市调控应转为防范房价下跌

 

 

    如果无视现状,继续放大供给并以行政手段严厉限制合理需求,甚至贸然推出房地产税,那么泡沫破裂的风险恐怕难以避免。

  从1998年以来,公众似乎逐步形成了房价永远只涨不跌的思维定势,同样的,中国政府的房地产调控也往往以严控价格上涨为政策目标。诸多迹象显示,即便未来2~3年中国整体房价仍然平稳,但在2016~2020年间,房价的下行风险可能将逐步取代上行压力。如果不能捕捉到这种巨大变化,调控就可能演化为房价下行段的落井下石式调控。

  供求决定价格,目前房地产已隐约处于结构性供过于求的状态。2008年以来,房屋销售面积从不足8亿平方米上升至超过12亿平方米,但同时房屋在建面积则从20亿平方米上升至60亿平方米。两者落差巨大。假定从现在到2020年,中国房地产的产销面积年均复合增长7%,这意味着到2020年中国房屋在建面积将超过100亿平方米,意味着未来7年需要实现1.08亿套商品住宅的销售。如果再考虑到3600万套保障房的供应,则未来7年需要有约4亿人迁居新房,需要2020年中国的城市化率超过75%。这除了将农村户籍人口大量翻牌为城镇户籍之外,几乎是难以实现的。目前个别城市的“鬼城”现象,可能会逐步蔓延。

  我们看到,有效需求增长放缓,目前房地产已明显遭遇需求不足的严重约束。在房子盖多了的同时,迫切需要买房的人群却增长不多。

  这是由多方面因素导致的。首先是投资客逐步撤离楼市,现在的购房主力已转变为改善型和首次置业型的需求。改善型需求在卖旧买新时,受到非常大的政策制约,限购限贷政策和沉重的交易税费让改善型需求难以释放。首次置业者则受到支付能力的约束。从日美的经验看,居民储蓄率和房价高度相关。中国居民的储蓄率在上世纪90年代基本稳定,保持在20%~21%,到2009年升至25%,2010~2011年间下降到23%。随着储蓄率一起下滑的还有年轻人群,从2009年至今,中国高考报名人数已连续四年下滑,储蓄率和进入婚育年龄的年轻人同步下滑,显示出在2017年之后中国的首次置业群体将减少且购房支付能力更弱。部分原本勉强可达到购置商品房门槛的中低收入“夹心层”,则很可能通过政府提供的自住型商品房来满足。排队购房的疯狂时代已渐渐远去了。

  而中国利率市场化的进程,也使房屋不再是保存财富的不二选择。

  在以往快速的货币化和城市化进程中,买房养老法则盛行。就中国整体而言,过去十年货币余额增长了5.4倍,居民收入增长了3.2倍,房价则上涨了4倍。在此期间如果居民选择储蓄,则扣除通胀后储蓄的实际收益为负数,购房则可跑赢通胀但仍跑不赢人民币(6.1435, -0.0028, -0.05%)的印刷速度。但利率市场化已扭转了上述格局。目前银行理财、信托等收益率均明显高于通胀,甚至高于房价的涨幅。这使得投资迅速撤离楼市。2010年至今,中国楼市的投资性需求对全部购房需求的占比已从46%下降到12%,中国富裕群体开始多元化地配置其财富,而不是盯准购房一条路。不仅如此,美日利率市场化的过程都伴随着房价的剧烈下跌,例如1978年~1985年的美国,上世纪90年代的日本。利率市场化几乎使房价呈泡沫化状态。

  在这样的背景下,中国中长期房地产调控政策的格局并不明朗,其中最为关键的是房地产税政策。十八届三中全会提出要加快房地产税的立法工作,并逐步择时推出。许多人对房地产税的推出可能导致的巨大冲击轻描淡写。事实上,中国全部商品房都建造在租用的国有土地上,房屋拥有者支付了50~70年的地租但并不拥有土地,如果房地合并征税,必然面临巨大的法律障碍。不仅如此,在持有环节征税,对已处于逐渐从结构性过程隐约向整体过剩滑落过程的中国房地产而言,也几乎是灭顶之灾。

  综上所述,尽管许多人仍存在房价永远只涨不跌的幻觉,甚至国家统计局的房价数据也仍然戏剧性地显示环比上涨,但中国房地产市场已到了高位平台期。

  我们发现,国家统计局的房价统计数据并未能在2003~2010年间警示房价快速上涨,这次恐怕同样也不能给出房价下行的警示。我们认为,维持目前的投资和销售节奏,在2016年之前,中国房地产仍能保持相对平稳,但此后难以避免滑坡的趋势。如果维持既有调控政策的连续性、稳定性,不盲目扩大土地供应规模,并在市场疲弱时适当对限购限贷政策中明显不合理的细节进行微调,那么中国房地产市场具备软着陆的可能性。而如果无视现状,继续放大供给并以行政手段严厉限制合理需求,甚至贸然推出房地产税,那么泡沫破裂的风险恐怕难以避免。对中国政府而言,中长期视野内,防范房价下跌风险,远比严控房价上涨更为棘手和艰险。